物業管理的工作內容是什麼？三分鐘就能讓你了解透徹！

最後更新日期：2022年06月16日

在路邊常常看到ｘｘ物業，那麼你知道什麼是物業管理嗎？如果你家裡是住在新式的大樓的話，一般在一樓的入口處都會有請保安，保安所屬的公司通常就是物業公司了。但可怖僅僅是這樣而已哦，還會包含大樓的維護、保養等等的，我會在文章中告訴你到底物業管理的工作內容是什麼！

行政管理

聽起來行政管理是非常抽象的事情，其實一點也不哦！我們先假設我們都住在一個一百人的中小型社區裡面，更進一步假設為一棟大樓好了。今天這些大樓裡面的１００個住戶，每個人都有它自己的想法，那社區能以１００種方式呈現嗎？不可能對吧！所以我們就需要一個人或是組織，來協助我們達成這件事情。

行政管理算是比較概括的名詞，也就是「把一群人組織起來，去做猛一件事情」，這麼理解的話是不是就簡單的多呢？

召開會議

好 ~ 如果剛剛的一百個住戶，我們這裡簡化為每個住戶都只有一個居民，所以整個社區一共有１００人。他們打算要討論一個議題「進出車庫時希望能有一個響鈴，以提醒大家有車輛進入」。你也知道一百個人就有一百張嘴，所以這件事情必須開會決定，或是最簡單的投票決定。

可是我們沒有那麼大的會議室啊？不管，會議還是要照常舉行，所以只能選出１０名代表出來參加會議。所以這個「舉行會議」還有「選出１０名代表參加會議」就屬於業務公司要協助我們的事項啦！

畢竟出席這些會議是沒有薪資可以拿的，參與會議還能說是爭取自己的權益，那舉辦會議呢？這種吃力不討好的事情，大概很少人會主動願意做吧？所以大家的管理費就發揮作用了，請物業公司來幫忙打理這些雜事。

預算規劃、財務管理

好不容易選出１０個代表人，也成功地辦理了會議，剛剛關於地下車庫的警示鈴，很幸運地全員贊成通過。現在已經決定好要安裝警示鈴了，但是要買哪一款呢？是買越貴的越好嗎？還是買便宜的省著點花？平均的價格又是多少？

這些答案一般人都不會知道，也不會有人想要花時間去辛辛苦苦搜尋這些資訊，要是又被一票否決，那不就白白浪費居民的苦心了。這時候我們又可以請物業公司幫忙了，可以請他們評估一下，以我們的車庫需要裝幾個警示鈴？一共需要多少錢？要裝哪個型號的才好？

而且如果請物業公司幫我們查詢的話會更好，你知道為什麼嗎？因為通常他們不會只負責一家大樓的物業，而是一次負責各個地區的。所以很可能我們這個問題，在其他的地方就已經有被討論過了，也已經有很好的解決方案。

所以在專業程度上，他們會比我們來的更厲害的多！

建築管理顧問

現在也已經挑好型號了，準備要開始施工！可是你知道要怎麼蓋才符合政府的規範嗎？也許警示燈只是一個小小的工程，並沒有什麼法律規範，但如果今天是想要在頂樓蓋一個露天泳池呢？

如果你不想要在蓋好露天泳池之後，因為受到左右鄰居檢舉（隔壁大樓的住戶），早成需要把露天泳池復原回原狀的話，在開工之前最好還是何物業商量一下吧！在建築方面，什麼能做、什麼不能做，他們都了解得清清楚楚的。

聯繫施工團隊

假設今天很順利，剛剛的警示鈴完全合乎法規，可以正常地開始施工，馬上我們又遇到難題了。到底應該請誰來幫忙施工呢？那工期要訂長才好，他們的水泥用的是好的材料嗎？會不會有安全隱患呢？還是會給我偷工減料！

這時候又得請物業出馬了，讓他們找信得過的施工團隊，請他們親自監工，把施工的過程作紀錄、甚至錄影，讓整個建造過程可以透明化，所有住戶都可以知道自己家裡的改變，自己的管理費繳交的是不是值得的。

公共區域管理

現在很多的大樓都有自己的游泳池，假設有開放給外來人士（非居民）使用泳池，那麼登記和收費的工作自然就落到了物業的手上啦！游泳池最常出現的就是有泳客忘了泳帽或是忘了蛙鏡的，這些失物招領也需要人來管理。

另外還有一個例子是池塘，因為公設比的規定，很多的新式的大樓都會在一樓的庭院裏面有池塘，通常會有養魚，所以需要有人定期餵魚，也是物業在做的事情。

執行社區條例

在社區的會議討論出一項大家需要共同遵守的條款（或者我們可以稱為規則）後，就需要有人執行。例如說，大家說好，只要在大樓內亂吐口香糖，被抓到的人要自己清理乾淨。這時候就要請警衛來幫忙監督了。

或者像是其它的，超過晚上１０點不得唱ＫＴＶ，要是有違反的話，就可以打給樓下的警衛（或者物業人員）請他們幫忙處理和制止這種行為。

舉辦節日活動

萬聖節、聖誕節、過新年，很多社區都會舉辦活動，例如萬聖節遊行，讓每家每戶的小朋友可以在社區裡完成「不給糖就搗蛋」的活動，又或者是不只是自家社區，這時候如果同一家物業有管理很多的社區。那麼這些社區彼此之前就可以聯合一起辦活動，也是有物業才能享有的好處。

又或者是在節日的時候，很多大樓的一樓或是頂樓，就會放置和節日應景的布置。例如聖誕樹還有七彩繽紛的燈泡，過農曆新年的鞭炮裝飾、燈籠等等的。

和「安全」有關的管理

管理門禁

門禁管理應該是大家最熟悉的，你想要進入社區之前，如果是生面孔，很有可能警衛會把你攔下來，要你登記你的姓名、電話、還有為什麼需要近來社區等等的。這個動作看似平平無奇，卻可以守護住戶們的安全。

收取包裹

隨著網路購物越來越發達，這個收取包裹的服務變得越來越重要。很多的網路商家發貨的時間都是在白天，很不幸的幾乎大部分人在白天的時候都是需要去上班的，沒有辦法收取包裹。

如果有了社區的警衛，想要什麼時候送包裹都可以，甚至半夜來也不怕！（不過當然沒有人會在半夜送包裹啦 ~ ），有些人沒有使用信用卡的習慣，所以方便的可以使用貨到付款，只要預先將金額交給警衛保管就可以了，等待貨物到了，他在打電話通知你一聲，是不是非常便利呢？

巡邏以及攝影機

在購買房屋的時候，是不是攝影機都已經安裝好了呢？這個就一定需要物業公司的幫忙了，你如果在自己家的門口安裝攝影機（大樓內）是不是很有可能不小心照到隔壁鄰居呢？那隔壁鄰居也許就會抗議了，說你侵犯他的隱私權。

因此交給第三方的公司來做這件事情是最好的，既沒有隱私權的擔憂，也可以很好的規劃攝影機的位置，讓社區內所有的位置不管是角落還是廣場，都可以留下紀錄。

和攝影機可以搭配的就是巡邏動線了，畢竟攝影機只能盡量把所有地方的照到，但是多多少少還是可能有一些死角。這時候就會需要有守衛幫忙巡邏了，夜深人靜的時候，如果也有人在幫忙看守著，也會睡得更安穩一些。

防災演練

我家的社區屬於比較小型的社區，沒有經歷過防災演練的模擬。不過偶爾可以聽到隔壁社區有放播廣播的聲音，有時候是進行消防演習，有的時候是地震逃生路線的演練，也有的時候是配合萬安演習的宣導。

幫忙停車

這個服務一定就是屬於比較高級的社區才有了，我這輩子還沒有被專人服務停車過，你是不是也是這樣呢？流程應該如下，進到社區門口就由物業的司機接手，自己則是坐到副駕駛或者是後座去，等司機停好車時候，再請司機走回它原本的工作崗位上。

和「整潔」相關的管理

預防病毒、疾病

最近大家應該感受很深刻吧？很多社區的大門入口、電機入口、地下室的入口，總之就是各個進出點都會設有酒精、紅外線溫度計，有的甚至會有專人在幫忙量體溫。為的就是擔心肺炎的傳播，讓整個社區需要接受在家隔離。

除了上述服務比較容易觀察到之外，還有的像是定期會幫電梯的按鍵消毒，到政府機構申請口罩、酒精等等物資，在發放給社區的居民。肺炎是最近發生的事情，在這之前為了預防登革熱，社區會加強清潔不流動的水池、水灘，以免孳生蚊蟲，造成疾病的傳染。

清理公共區域

清理公共區域應該不需要我來說明，你就很瞭解了吧？也就是將公設區域可能有停車場、游泳池、健身房、廁所、電梯、外牆、石材等等，各個只要是歸所有住戶所共享的區域，都會有清理的服務（但不是一定所有都會有）。

停車場清潔

你可不要小看停車場的清潔哦！你可能會覺得停車場小小的，但是會讓你有這種錯覺是因為，每次進入停車場的時候，都是以開車的方式進入，所以你覺得短短３分鐘的路程，對於雙腳走路而言，可能就是１０分鐘的路程了。

再來就是，因為停車場比較陰暗，所以很多的小生物都會藏匿於此，諸如老鼠、蟑螂螞蟻等，所以還會需要治理這些害蟲。又因為住戶的汽車是會需要經常開動的，如果是晴天的話也許還算乾淨，如果有的住戶在雨天出去玩，開車經過泥濘的路，就會在停車場留下大量的泥沙，清理起來不算容易。

有的停車場是位於地下室的，因為地勢較低，每當下雨的時候，雨水會將大量的落葉、樹枝、泥沙都帶到社區的水溝裡面，久而久之就會造成淤塞，必須常常要清理才可以。

水塔清洗

清理水塔也不是件容易的事情，一般而言因為水壓的緣故，水塔都會放置在頂樓的位置。所以自然是沒有遮蔽物的，在清洗的時候必須要頂著大太陽才能清理，畢竟不可能會在雨天清洗的嘛！一來是因為雨天常常伴隨著風，清洗時會不安全，二來就是雨水不乾淨（就像你不會在下雨天洗車一樣）

走廊電梯打掃

很常見的打掃服務，現在很多的新式的大樓，搭電梯到各個樓層都需要刷磁扣才能進入，因此也需要有勿業來管理具有所有權限的磁扣才可以。

外牆清洗

外牆清洗就是指大樓外面的，不論是瓷磚還是大片的玻璃帷幕，清理這些位置並不容易，通常會需要吊車來幫忙（從頂樓垂吊下來的那種吊車，和平常工地看到的吊車並不是同一個種類），而且因為位置很高，需要受過專業訓練才可以清洗。

石材維護

現在很多的外牆都是用高級的大理石做的，但是汙染越來越嚴重，造成酸雨的情況更加嚴厲。長時間下來就會造成腐蝕，修補這些石頭的工作自然落在物業公司的身上，畢竟這也是專業知識，大概一般人也不會瞭解吧！

垃圾和回收的整理

你現在還是每天的某個時間，要在門外面拎著一包垃圾袋等垃圾車嗎？如果垃圾車遲到了，就必須被迫一直等在那裡，尤其夏天的時候真的非常的熱，滿身大汗有夠難受。因此，這一個服務應該會是你最喜歡的服務！你就可以在想要倒垃圾的時候再出去倒就可以了。

和「維修」有關的管理

維修抽水馬達

有時候家裡的馬桶阻塞了，也可以聯絡物業來維修（當然不是免費的，但是因為和社區有簽約或是合作，所以可能收取的費用會比較低廉）

發電機維修

發電機在停電的時候最為需要，可以提供所有住戶用電。俗話說：不怕一萬，只怕萬一，發電機平時就需要保養好的，一旦真正出現什麼天災人禍，才不至於太過驚慌。

電梯保養

電梯是每天都要搭的，和你的安全最直接相關，如果電梯故障，就算只是卡在半空中上不去也下不來，也能夠嚇得不得了吧！更嚴重的話有可能直接墜落，這種事故的後果是極其嚴重的，所以一定要做好電梯的保養。

瓦斯管線維護

這個項目應該算是定期檢修，畢竟瓦斯外洩會造成很嚴重的後果。很多管線長期裸露在房屋的外面，實在很難說不受到侵蝕，永遠不會損壞。但是在戶外，可能是沿著大樓的牆壁走的，就算自己想維護也很難做到。

一些物業公司的網站（沒有打廣告，參考就好）

【齊家物業】
【台灣國際物業管理】
【東京都物業管理機構】
【億集創見】
【富邦物業網站】